El Gobierno ha aprobado la nueva Ley de vivienda de 2023, que entró en vigor el 1 de enero de 2023 y que tiene como objetivo regular el mercado del alquiler y garantizar el derecho a la vivienda.
El alquiler de vivienda es una opción cada vez más demandada por los ciudadanos que buscan una solución habitacional adaptada a sus necesidades y posibilidades. Sin embargo, el mercado del alquiler presenta algunos problemas, como la escasez de oferta, el encarecimiento de los precios o la falta de garantías y seguridad para arrendadores y arrendatarios.
Para hacer frente a estos retos, el Gobierno ha aprobado la nueva Ley de vivienda de 2023, que entró en vigor el 1 de enero de 2023 y que tiene como objetivo regular el mercado del alquiler y garantizar el derecho a la vivienda.
En este artículo te vamos a explicar cuáles son las principales medidas que introduce esta ley y cómo afectan al alquiler de vivienda.
Límite a los alquileres en las zonas tensionadas
Una de las medidas más destacadas de la nueva Ley de vivienda es el establecimiento de un límite a los alquileres en las zonas declaradas como tensionadas, donde el precio no podrá superar el índice de referencia que fije el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) en función de la oferta y la demanda.
Este índice se actualizará cada año y se aplicará tanto a los nuevos contratos de alquiler como a las renovaciones. Además, se facilitarán las condiciones para declarar una zona como tensionada y abarcar así más áreas. Para que la zona sea considerada como tensionada:
- La hipoteca o el alquiler debe tener un coste medio (más gastos y suministros básicos) superior al 30% de renta media de los hogares.
- El precio del alquiler debe haber subido más del 20% en los últimos cinco años.
- El precio del alquiler debe ser superior al 10% del precio medio nacional.
El límite se aplicará con carácter general a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años).
Cuando el propietario sea un gran tenedor (más de cinco viviendas en una zona tensionada), la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada por el contrato anterior o por el índice máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Prórroga obligatoria y extraordinaria de los contratos
Otra medida que afecta al alquiler de vivienda es la prórroga obligatoria y extraordinaria de los contratos. La prórroga obligatoria se amplía hasta cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), salvo que el propietario necesite la vivienda para uso propio o familiar.
Además, se establece una prórroga tácita de tres años si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el contrato. Asimismo, se prevé una prórroga extraordinaria para los contratos que finalicen antes del 30 de junio de 2023, por la que el arrendatario podrá solicitar al arrendador una prórroga anual y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
Estas medidas buscan dar más estabilidad y seguridad a los inquilinos, evitando subidas abusivas o desalojos injustificados.
Limitación de las garantías adicionales a la fianza
Otra novedad que introduce la nueva Ley de vivienda es la limitación de las garantías adicionales a la fianza, que no podrán superar el importe de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración. Así, se reduce la carga económica que supone para los inquilinos acceder a un alquiler.
Además, se prohíbe exigir al inquilino el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, salvo pacto en contrario. También se establece que el propietario será el que pague a la inmobiliaria o intermediario en caso de que intervenga en la gestión del alquiler.
Refuerzo de la protección a los inquilinos frente a los desahucios
Por último, la nueva Ley de vivienda también refuerza la protección a los inquilinos frente a los desahucios, estableciendo un plazo mínimo de tres meses para comunicar la fecha y hora del lanzamiento, suspendiendo el desahucio si el inquilino acredita su situación de vulnerabilidad y facilitando alternativas habitacionales.
Además, se crea un fondo social de vivienda en alquiler para atender las necesidades habitacionales urgentes y temporales de las personas en situación de vulnerabilidad. Este fondo se nutrirá con las viviendas vacías cedidas por los grandes tenedores o por las entidades financieras.
Como ves, la nueva Ley de vivienda supone un cambio importante en el mercado del alquiler, con medidas que pretenden favorecer el acceso a la vivienda, equilibrar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios y garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Si estás pensando en alquilar una vivienda o ya eres inquilino o propietario, te conviene conocer estas novedades y cómo te afectan.